2015年，萬科、平安不動產、綠地、萬通、合生等多家國內房地產企 業紛紛宣布把業務布局拓展到跨境物流地產領域。這表明，以往由外資企業主 導的跨境物流地產行業將在資本大潮的推動下逐漸從藍海轉變為“百家爭鳴” 的紅海市場，吸引越來越多的參與者。

     隨著國內房地產市場從增量階段進人存量時代，眾多房地產企業開始 從以往側重業務規模的快速擴張轉向穩扎穩打的深耕業務布局，拓展變現 渠道，深挖更多價值。顯然，具有穩定收益的跨境物流地產與當前房地產企業 的戰略轉向十分契合，再加上電商的優化成熟所帶來的諸多便利，從而使 得跨境物流地產成為各家房地產企業跑馬圈地和新一輪角力的重要領域。

     根據亞洲最大的現代跨境物流設施提供商普洛斯公司的預測，未來15年內不過，雖然我國跨境物流地產行業前景廣闊，但國內房地產企 業要想真正打破外資的壟斷地位，在跨境物流地產領城有所作為，就不僅需要 資金支持和經驗積累，更需要從認知與思維模式層面進行深度轉變，如此 才有可能與國外發展成熟的跨境物流地產企業一較高下。 國內的跨境物流地產發展現狀 我國地產跨境物流行業基本被普洛斯這一國際跨境物流龍頭企業所壟斷，眾多 國內企業很難有所作為。

      不過，自2015年萬科、平安、菜鳥跨境物流、京東等 專業房產或電商平臺進軍跨境物流地產以來，這個萬億級規模的藍海市場便開 始進人高速發展階段。 以國內房地產龍頭萬科為例。更專業的投資團隊、覆蓋范圍更廣的業 務布局以及規模化的地產協同優勢，使萬科平臺更加開放，對跨境物流地產的 開發運營能力也更強更專業。 具體來看，萬科不僅與全球最大的獨立另類資產管理機構美國黑石公 司合作，對萬科跨境物流領域進行更加專業化的資產管理運作；還聯合世界領 先的房地產業開發運營與基金管理公司鐵獅門，有效整合國內地產跨境物流的 上下游資源。 同時，萬科在管理方面充分借鑒國際現代化跨境物流巨頭普洛斯的成功經 驗，在拿地建房的基礎上，借助自身品牌優勢在上游引入基金、下游穩定 商戶，從而將自身打造成以跨境物流地產為核心的優質服務商。 

      不過，我國跨境物流地產的發展水平與歐美發達國家相比還有較大差距。 例如，美國人均擁有的倉儲面積超過5平方米，而我國這一數據僅為0.4平 方米，不足美國的1/10。在消費升級、電商快速發展的大背景下，國內物 流地產行業將獲得更廣闊的發展空間，關鍵是要推動跨境物流地產商在開發思 維、運營模式等方面的轉型升級，構建出更合理、高效、適宜的發展路徑。 國外的跨境物流地產發展現狀 以歐美等國為代表的海外跨境物流地產從20世紀80年代左右開始發展以 來，已經形成了較為成熟完善的跨境物流網絡和發展模式，當前主要呈現出以下 特點。 

     （1）需求旺盛，用地集中 國外跨境物流地產雖然已經發展了三十多年，但仍然處于需求旺盛的上升 階段，跨境物流用地規模不斷擴大，同時很多跨境物流地產企業也不斷探索更廣闊 的空間以實現業務重組。這使得海外跨境物流地產整體呈現出用地需求旺盛且 較為集中的特點，如德國的大部分跨境物流用地都聚集在慕尼黑、法蘭克福、 柏林等地。

      （2）受經濟影響較大 跨境物流產業發展與整體經濟狀況密切相關。工業化程度較高、地理位置 優越的經濟發達國家能夠更好更充分地參與跨境物流產業，因為他們大都將傳 統制造產業轉移到了勞動力和資源成本更低的發展中國家，因此需要更多 的倉儲用地和更高效的跨境物流配送系統來完成制造業產品的運送存儲。 

     （3）規模和網絡較為完善 經過多年的發展探索，國外跨境物流地產企業在發展理念、產品設計等方 面已十分成熟，通過在全球范圍內建設倉儲設備和跨境物流配送網絡，形成了 規模龐大、網絡覆蓋范圍全面的跨境物流地產生態系統。 以普洛斯為例，這家2003年才進軍中國市場的現代跨境物流公司，憑借極 具前瞻性的發展理念和產品設計方案，成功壟斷了我國跨境物流地產市場，到 2015年末占據的市場份額高達55%。